Taras – definicja, prawo budowlane i wymagania

Szukasz jasnych zasad dotyczących tarasu przy domu lub mieszkaniu? Z tego artykułu dowiesz się, czym jest taras w świetle prawa, kiedy potrzebne jest zgłoszenie, a kiedy nie trzeba załatwiać formalności. Poznasz też podstawowe wymagania techniczne, o których urzędnicy i inspektorzy nie zapominają.

Co to jest taras w prawie i języku potocznym?

Ustawa Prawo budowlane nie podaje definicji tarasu, więc po wyjaśnienie sięga się do słowników języka polskiego i orzecznictwa sądów administracyjnych. W Słowniku PWN wskazano, że taras to rodzaj dużego balkonu, umieszczonego na parterze, piętrze lub na płaskim dachu. Może też oznaczać odpowiednio ukształtowany fragment terenu przy budynku, wykorzystywany rekreacyjnie.

Na gruncie prawa urbanistycznego i budowlanego taras jest traktowany jako część budynku, a nie osobny obiekt. Wprost wynika to z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W § 12 ust. 5 taras wymieniono obok galerii, schodów zewnętrznych, pochylni i ramp jako element stanowiący część bryły budynku, który trzeba uwzględnić przy wyznaczaniu odległości od granicy działki.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku II OSK 1220/15 podkreślił, że taras tworzy z budynkiem całość funkcjonalno–użytkową. Umożliwia wypoczynek, poprawia walory użytkowe domu lub mieszkania i zapewnia bezpośrednie wyjście do ogrodu. Z tego powodu wolnostojącej konstrukcji z ażurowymi ścianami, niepołączonej trwale z budynkiem, nie można uznać za taras. Taki obiekt będzie raczej altaną lub wiatą.

Czym taras różni się od balkonu i loggii?

W codziennej mowie taras, balkon i loggia bywają mylone, co przy zakupie mieszkania od dewelopera potrafi wywołać sporo rozczarowań. Balkon określa się zwykle jako wystającą poza obrys ściany platformę ogrodzoną balustradą, zawieszoną wspornikowo lub wspartą na słupach. Do balkonu wchodzi się wyłącznie z wnętrza lokalu, a jego powierzchnia jest z reguły niewielka.

Loggia to z kolei wnęka balkonowa w obrysie budynku, z trzech stron ograniczona ścianami i często zadaszona. Zapewnia większą prywatność niż klasyczny balkon, lepiej osłania przed wiatrem i deszczem, a w razie zabudowy szkłem bywa wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania. Taras odróżnia się od tych elementów przede wszystkim wielkością i relacją z otaczającym terenem. Ma zwykle większą powierzchnię, łatwiej na nim ustawić stół, leżaki czy rośliny w dużych donicach, a na taras naziemny prowadzą zewnętrzne schody łączące go bezpośrednio z ogrodem.

Czy taras to obiekt małej architektury?

Przepisy dotyczące tzw. małej architektury obejmują między innymi huśtawki, piaskownice, kapliczki, posągi czy śmietniki. Taras nie mieści się w tej kategorii, bo jest powiązany konstrukcyjnie z budynkiem, a jego kubatura jest wprost wliczana do kubatury brutto obiektu. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych w § 3 pkt 24 lit. a wskazuje, że kubaturę balkonów i tarasów uwzględnia się do wysokości balustrady.

Ma to wymierne konsekwencje. Projektując dom lub analizując inwestycję wielorodzinną trzeba traktować taras jako element bryły budynku. Wpływa to na obliczenia obciążenia konstrukcji, bilans powierzchni, a nawet na sposób liczenia opłat za użytkowanie wieczyste w niektórych gminach. Nie można natomiast powoływać się na przepisy o małej architekturze, by „ominąć” wymogi budowlane związane z tarasem.

Czy budowa tarasu wymaga pozwolenia?

Po nowelizacjach prawa budowlanego z 2017 r. wiele robót przy domach jednorodzinnych wykonuje się bez pozwolenia, a w części przypadków także bez zgłoszenia. Dotyczy to także znacznej grupy tarasów przydomowych. Kluczowe jest rozróżnienie między nowym tarasem naziemnym a przebudową lub zadaszeniem istniejącej konstrukcji.

Dla naziemnego tarasu przydomowego zastosowanie ma art. 29 Prawa budowlanego. Przepisy pozwalają wykonać taras o powierzchni zabudowy do 35 m² bez zgłoszenia. Gdy planowana powierzchnia tarasu przekracza 35 m², konieczne jest zgłoszenie zamiaru jego budowy. Jeśli organ nie wniesie sprzeciwu w ciągu 21 dni, inwestor może rozpocząć prace na podstawie tzw. milczącej zgody.

Zadaszenie tarasu a pozwolenie na budowę

Pojęcie „zadaszenia tarasu” również nie występuje wprost w ustawie. Nie ma jednak wątpliwości, że ustawodawca objął tego typu konstrukcje ogólnymi przepisami o remoncie lub przebudowie budynku mieszkalnego. Art. 29 Prawa budowlanego zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na przebudowę jednorodzinnych budynków mieszkalnych, o ile nie powiększa się obszar oddziaływania obiektu.

Jeśli proste zadaszenie tarasu można uznać za przebudowę, wystarcza zgłoszenie. Gdy w konkretnej sytuacji ma ono charakter remontu, przepisy nie wymagają ani zgłoszenia, ani pozwolenia. Sądy administracyjne potwierdzają taką interpretację. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 9.03.2011 r. (II SA/Gl 1249/10) wskazano wprost, że dach nad tarasem można postawić bez pozwolenia na budowę. Z kolei Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie II OSK 1220/15 zaakcentował, że istotne są rozmiar, sposób konstrukcji i funkcja obiektu, a nie samo nazewnictwo stosowane przez inwestora.

Czy zadaszenie tarasu to wiata?

W praktyce często pojawia się teza, że konstrukcja nad tarasem jest po prostu wiatą. Takie uproszczenie prowadzi do nieporozumień, bo o kwalifikacji obiektu decyduje nie tylko budowa, ale i przeznaczenie. Wiata samochodowa chroni pojazdy przed deszczem czy śniegiem i zwykle stoi w pewnym oddaleniu od domu. Zadaszenie tarasu służy przede wszystkim wypoczynkowi mieszkańców, a konstrukcyjnie jest powiązane ze ścianą budynku.

Nawet gdyby organ administracji przyjął, że dach nad tarasem ma cechy wiaty, wynik dla inwestora jest podobny. Art. 29 pozwala stawiać wiaty do 50 m² na działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym bez pozwolenia na budowę, a w wielu przypadkach także bez zgłoszenia. Nie zwalnia to jednak z obowiązku uwzględnienia wymagań technicznych i odległości od granic działki, o których mowa w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych.

Jakie wymagania techniczne musi spełniać taras?

Brak wymogu pozwolenia nie oznacza dowolności w projektowaniu i wykonaniu tarasu. Art. 5 Prawa budowlanego nakazuje, aby każdy obiekt budowlany i jego część był wznoszony zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Chodzi w szczególności o zapewnienie nośności i stateczności, bezpieczeństwa użytkowania, ochrony przed wilgocią, hałasem oraz spełnienie wymagań przeciwpożarowych.

Przy tarasach o znacznej powierzchni i tych zlokalizowanych na stropodachu błędy projektowe lub wykonawcze potrafią szybko ujawnić się w formie przecieków, zarysowań czy przemarzania stropu. Z tego powodu warto przeanalizować nie tylko sam koncept aranżacyjny, ale także rodzaj hydroizolacji, sposób odwodnienia, spadki, warstwy termoizolacyjne oraz zastosowaną konstrukcję balustrad i słupów nośnych.

Warunki techniczne – odległości i kubatura

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych doprecyzowuje, w jakiej relacji do granic sąsiednich nieruchomości może znaleźć się taras. § 12 ust. 5 wprowadza zasadę, że odległość od granicy działki do tarasu nie może być mniejsza niż 1,5 m. Taka sama odległość dotyczy okapów, gzymsów, balkonów, galerii, schodów zewnętrznych, pochylni i ramp.

W tym samym akcie prawnym wskazano, że tarasy wlicza się do kubatury brutto budynku. Projektant powinien więc ująć ich objętość w obliczeniach kubaturowych. Ma to znaczenie m.in. przy ocenie parametrów energetycznych, wymiarowaniu elementów konstrukcyjnych i analizie stateczności całej bryły. W budynkach wielorodzinnych wpływa to także na sposób rozliczania części wspólnych w dokumentacji deweloperskiej.

Zielone tarasy na dachach

Zielone dachy z tarasami rekreacyjnymi stały się częstym elementem inwestycji z segmentu premium. Deweloperzy oferują mieszkańcom tarasy na dachu pokryte roślinnością, które łączą funkcję miejsca wypoczynku z poprawą warunków mikroklimatycznych. Kluczowym zagadnieniem przy takim rozwiązaniu jest skuteczna izolacja przed wodą.

W wielu projektach stosuje się membrany PVC jako hydroizolację. Ich zaletą jest stosunkowo łatwy montaż, ale jedno uszkodzenie punktowe może prowadzić do przecieków i kosztownych napraw. Rozwiązaniem częściej wybieranym przy bardziej zaawansowanych inwestycjach jest odwrócony układ dachu z zastosowaniem papy jako warstwy hydroizolacyjnej. Izolacja termiczna znajduje się wtedy powyżej papy, co chroni ją przed uszkodzeniami mechanicznymi i promieniowaniem UV.

Odwrócona konstrukcja dachu zielonego zwiększa trwałość hydroizolacji i ogranicza ryzyko przecieków, nawet przy intensywnym użytkowaniu tarasu.

Dobrym przykładem jest inwestycja Słoneczne Tarasy przy ul. Kilińskiego 12 w Łodzi. Wszystkie dachy w tej realizacji pokryto roślinnością, a projektant zastosował właśnie odwrócony układ warstw, aby zabezpieczyć stropodach przed wodą i obciążeniami zmiennymi, jakie generuje ziemia, rośliny oraz użytkownicy tarasu.

Kto odpowiada za taras w budynku wielorodzinnym?

Spory o naprawy tarasów i balkonów w blokach trafiają regularnie do sądów. Wynika to z tego, że taras jest jednocześnie związany z wyglądem całego budynku i służy konkretnemu lokalowi. Sądy rozdzielają w takich sprawach odpowiedzialność między wspólnotę mieszkaniową a właściciela danego mieszkania.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku II OSK 1929/15 zwrócił uwagę, że jeśli taras przynależy do konkretnego lokalu i służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych jego właściciela, to własność tego właściciela obejmuje wierzchnią warstwę wykończeniową i użytkową przestrzeń tarasu. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, na właścicielu ciąży wtedy obowiązek utrzymywania tej części w należytym stanie, np. wymiany płytek czy elementów dekoracyjnych.

Taras na dachu a część wspólna budynku

Trudniejsza jest sytuacja, gdy taras jest jednocześnie dachem budynku. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (II SA/Gl 839/16) stwierdził, że w takim przypadku podstawową funkcją tej konstrukcji jest funkcja dachu, a korzystanie z niej jako z tarasu ma charakter wtórny. Ewentualne przecieki, uszkodzenia czy nieszczelności wpływają na lokale położone niżej, a więc dotyczą części wspólnej.

Sąd uznał, że za utrzymanie takiego tarasu–dachu odpowiada ogół właścicieli lokali, czyli wspólnota mieszkaniowa. Obejmuje to naprawy hydroizolacji, wzmocnienie konstrukcji, wymianę warstw spadkowych czy elementów stanowiących fragment elewacji. Wspólnota finansuje te prace z funduszu remontowego, niezależnie od tego, czy wszyscy właściciele mają własny taras, czy nie.

Jak są dzielone obowiązki przy balkonach i loggiach?

Podobne zasady Sąd Najwyższy zastosował do balkonów i loggii. W uchwale z 7.03.2008 r. (III CZP 10/08) oraz w postanowieniu z 14.07.2010 r. (V CSK 31/10) wskazano, że elementy służące wyłącznie do użytku właściciela lokalu można traktować jako części składowe danego mieszkania. Chodzi tu m.in. o posadzkę, okładzinę, prywatne wyposażenie balkonowe.

Z kolei płyta balkonowa, balustrada, fragmenty elewacji oraz te elementy konstrukcyjne, które wpływają na bezpieczeństwo i wygląd całego budynku, należą do części wspólnych. Oznacza to, że właściciel lokalu może na własny koszt wymienić płytki na balkonie, ale o kolorze balustrady, rodzaju zabudowy czy zmianach w obrębie elewacji decyduje wspólnota. Koszty wymiany skorodowanych barierek albo wzmocnienia płyty balkonowej ponoszą wszyscy współwłaściciele budynku.

Jak zaplanować taras zgodnie z prawem i zdrowym rozsądkiem?

Planując taras, warto spojrzeć na niego jak na przestrzeń łączącą wnętrze domu z otoczeniem. Po stronie formalnej liczy się powierzchnia, usytuowanie na działce, ewentualne zadaszenie i to, czy taras znajduje się na gruncie, piętrze czy dachu. Po stronie użytkowej dochodzą takie kwestie jak prywatność, nasłonecznienie czy akustyka otoczenia.

U inwestorów indywidualnych sprawdzają się proste zasady: taras przy salonie, możliwie od strony ogrodu, z wygodnym zejściem na trawnik. W budynkach wielorodzinnych dobrze jest przed zakupem mieszkania sprawdzić w umowie deweloperskiej, czy taras jest przypisany jako część składowa lokalu, czy jedynie jako prawo do wyłącznego użytku części wspólnej. To wpływa na zakres Twoich obowiązków i możliwości aranżacyjnych.

Przy wyborze konkretnego systemu zadaszenia nie warto opierać się wyłącznie na wyglądzie konstrukcji. Istotna jest także specyfikacja techniczna profili, pokrycia dachowego i elementów mocujących, którą producent przedstawia w dokumentacji. Dopiero zestawienie estetyki z parametrami użytkowymi daje taras, który będzie służył długo i bezpiecznie.

Na co zwrócić uwagę przy projekcie tarasu?

Przed rozpoczęciem prac warto wypisać kilka najważniejszych kwestii, które ułatwią rozmowę z projektantem lub wykonawcą. Poniższa lista porządkuje podstawowe zagadnienia, które najczęściej pojawiają się przy tarasach naziemnych i na dachach:

• planowana powierzchnia tarasu i jego kształt dopasowany do bryły budynku,
• usytuowanie względem stron świata i sąsiednich działek,
• rodzaj konstrukcji (na gruncie, na stropie, na dachu zielonym),
• system odwodnienia i spadki ułatwiające odpływ wody opadowej.

Do tego dochodzą decyzje typowo materiałowe i użytkowe, które przekładają się na komfort korzystania z tarasu. Warto od razu uporządkować także takie kwestie:

• rodzaj wykończenia nawierzchni (płytki, deski kompozytowe, drewno),
• sposób zadaszenia lub zacienienia, jeśli w ogóle jest planowane,
• rozwiązania balustrad i osłon zapewniających prywatność,
• możliwość poprowadzenia instalacji oświetleniowej i gniazd elektrycznych.

Dobrze opisany taras w dokumentacji projektowej ogranicza ryzyko sporów z urzędem, wspólnotą mieszkaniową i wykonawcą robót.

Połączenie znajomości podstawowych przepisów z rozsądnym podejściem do techniki pozwala zaplanować taras tak, by spełniał wymagania prawa budowlanego, a przy tym realnie podnosił komfort życia domowników.